作者戴笠
万科举行2022年业绩会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。
万科董事会主席郁亮 图片来源：视觉中国-VCG31502202729 （图文无关）
对于现阶段的市场，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。
他分享了一组行业数据——2月销售与1月相比确实出现较明显的回升。
原因来自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；
二是今年春节较早，对1月成交有影响；
三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；
四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。
但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。
新房需求方面，郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。
对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
当被问及转型业务未来表现会如何时，董事会主席郁亮分享了他的看法。
他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。
在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。
郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
3月30日晚间，万科发布2022年度报告，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流连续14年为正；开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限的三重挑战下，确保了超过34万套新房的平稳交付；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。
图片来源：万科公告
万科方面表示，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。万科拥有业内全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。
截至发稿，万科A（000002）报15.48元/股，跌幅0.77%，市值1848.1亿元。
