作者戴笠
创投界（晨风）：让我们先把时间拨回两年前，2020年12月，坊间出现一则传言，说危机中的华夏幸福，正在寻求中国平安与华润集团的支持。按照当时的说法，华夏幸福可能会以平安作为基石投资者，引华润入股，以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。可惜，华夏没有迎来华润，平安也不管他，最终无奈暴雷。
时间回到现在，两天前12月28日，华润置地公告，宣布将以124亿收购华夏幸福旗下4个项目。也就是说，通过这次交易，华夏幸福甩掉了四个项目开发包袱，并且能收回投入的部分资金，华润则获得这四个项目的所有权。而且据说华润这次收购的几个项目，资产质量都是不错的。所以，华润可以说是打大折吃到了优质资产。
所以如果把前后这几年发生的事串起来，华夏幸福、平安、华润之间，演绎了一个有趣的商业故事。华夏高杠杆经营遇险，平安趁机入主，然后为了加强控制力，引入华润高手吴向东加盟，也帮助华夏搭建商业地产平台。没想到，吴向东加盟后，华夏并没停止高杠杆扩张的步伐，反而重金拿了很多商业资产，最后在调控中应声倒地。
螳螂捕蝉，黄雀在后，华润成为了最后的赢家，而看似叛逃华润的吴向东，却成了穿针引线，最后助力华润的人。
12月28日晚间，河北房企华夏幸福与央企华润置地同时发布公告，约定一场总价值124亿元的债权交易正式展开。
根据公告，华夏幸福拟将南方总部资产包整体转让给华润置地，以换取现金流继续清偿自身金融债务。
协议约定，华夏幸福将其持有的4家下属公司股权，包括：华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权（即“标的股权”），以及华夏幸福持有的对前述4家公司142.33亿元往来债权（即“标的债权”）转让给华润置地，其中标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款为12399999996元，合计金额124亿元整。
在业内人士看来，出售南方总部将很大程度上缓解华夏幸福的资金压力，是一个很好的加速推进债务重组机会。
而华润置地通过受让上述标的公司，间接取得武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。
分析人士认为，央企本身资金实力较强，通过收购化解风险，也是响应国家对房地产资产盘活的政策导向，更好地促进民企资金回笼。随着日前各个融资渠道放开，央国企收购民企资产将迅速成为主流，预计未来半年内这样的并购大案只会越来越多。
吴向东的秘密任务？
事实上，这场交易从牵线搭桥到如今，可能已经度过了8个多月时间。
其在公告中披露，本次交易的背景是，2021年12月9日，金融机构债权人委员会表决通过《债务重组计划》。
根据《债务重组计划》的安排，公司对于变现能力强的资产，将积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金将主要用于公司及下属公司偿付金融债务。
早在今年4月，在即将披露年报的关键时期，华夏幸福公告联席董事长吴向东与联席总裁俞建两员大将双双离职时，就有市场消息透露，两人去职后将继续在华夏幸福工作，主要任务是回到南方总部，协助公司承担必要的债务重组工作，即帮忙联系买家，处置资产包。
而更加“凑巧”的是，二人在就职华夏幸福之前，上个东家恰恰是本次交易的买家华润置地。
公开消息显示，2019年2月，任职华润置地长达25年之久的吴向东因个人职业发展规划辞任执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。
一周后，吴向东正式宣告加入华夏幸福任首席执行官，全面负责华夏幸福相关业务。
彼时，吴向东的老搭档、原华润置地CFO俞建已先一步加入华夏幸福，出任联席总裁一职，分管财务及融资等。
为此，华夏幸福不仅为吴向东开出了当年A股高管薪资最高纪录——3868.93万元，还专门在深圳建设了南方总部。他和俞建二人，正是南方总部业务的实际负责人。
有媒体援引知情人士消息称，本次转让的资产包，其中3个项目是吴向东任华夏幸福首席执行官后主导的商业地产项目，耗资198.74亿元。目前，华夏幸福商业地产除了这3个项目外，仅余哈尔滨深哈金融科技城项目。
如今，资产包以124亿元对价顺利出让，对于债务重组中的华夏幸福而言，不失为一项重大进展。
至于对价折让，有资深投行人士向观察者网分析称，华夏幸福卖的并不亏。
从账面上来看，124亿元对价卖掉了142.33亿元往来债权，相当于打了8.7折，但4家标的股权分别均只卖了1块钱，大概率除了上述债权之外，已处于资不抵债状态，或债务关系复杂，所以才以此种方式打包交易。该笔交易也向市场证明，大环境对于出险公司而言，已经变得十分友好。
光速出售优质资产
对于华夏幸福来说，这次交易只是其近期出售资产的缩影，短短一月时间内，类似的交易已经发生多起。
12月9日，华夏幸福下属全资子公司拟向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让四项资产，总价款合计为6.93亿元；标的资产转让价款将专项用于公司下属公司开发的房地产开发项目相关支出。
华夏幸福初步测算，月初的资产出售交易预计对公司产生约为5400万元亏损，最终数据以华夏幸福2022年度审计结果为准。
12月14日，华夏幸福公告称，公司将所持下属公司股权注资搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以之作为偿债资源与公司债权人实施债务重组。
据了解，上述平台分别为华夏幸福的物业管理服务和轻资产代建平台，第三方预测估值分别为500亿元和521.4亿元。这次被华夏幸福以八折或七五折的价格实施债务重组，可帮公司化解400.39亿元债务。
12月27日，华夏幸福发布了关于下属公司出售资产的公告。
华夏幸福下属全资子公司固安幸福基业资产管理有限公司、华夏幸福（固安）产业港投资有限公司、廊坊幸福基业教育投资有限公司拟向固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司转让四项资产，总价款合计为9.99亿元。标的资产转让价款将专项用于公司下属子公司保交房相关支出、回迁安置房建设支出、税金缴纳以及双方共同同意的其他用途。
标的资产主要以土地、房屋建筑及相关附属设施等。其中面积最大的为固安幸福学校（八中），其土地面积84544.66平米，房屋建筑面积55915.45平米。固安幸福学校的账面原值同样是最高的，占此次标的资产合计的48.01%。
同期，标的物合计账面净值为8.43亿元，与交易总价款9.99亿元相比溢价18.51%。
作为买方的固安产发产业港投资有限公司和固安产发教育投资有限公司的主要股东均为固安县国有资产运行服务中心。其中，固安产发教育投资有限公司接手廊坊幸福基业教育投资有限公司的固安幸福学校（八中）项目，另外三个标的项目由固安产发产业港投资有限公司接手。
而在此之前，截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元，已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元。
此外，公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。
上述投行人士猜测，按照如今的处理进度，华夏幸福债务重组工作应该在近期即将结束，这对整个房地产市场的资产盘活都将起到很好的示范作用。
值得注意的是，政策鼓励房企再融资，旨在盘活不良资产、排除潜在的系统性风险。出险房企即便重组完成也会元气大伤，其原有的优质资产也基本所剩无几，大概率将转型做轻资产运营等相关行业，很难再重回行业巅峰。
