杨建国
想起来前几年的时候，深圳房地产价格大涨或许有炒房者因素的存在，这或许是因为深圳贷款政策比较松，在这种环境下，很多人都用经营贷炒房，这样的操作在北京这种政策比较严格的城市基本上是行不通的。
却没有想到，在房价下跌的趋势下，当年做经营贷的“大聪明”们，现如今面临房价下跌，房子最新评估价断崖式下跌，需要续上大批贷款的窘境。这一幕估计看得很多人要目瞪口呆，这谁能想得到，原来发展势头迅猛的深圳，在一两年之间房地产价格就能下跌到房产评估价腰斩的情况啊。
三年里，一套房子的评估价从600万元降到200多万元。
谁曾想，购房者在深圳楼市亢奋时种下的瓜，三年后结成了一个个大苦瓜。
近期，有市场传言，不少购房者三年前用所持房子做了经营贷，近期陆续到期，但因为现在房价下跌，房子最新评估价跟着下调，续贷金额和首贷差距较大，面临着不能续贷、需要一次性还上大量贷款，以及还不上贷房产被法拍的风险。
在采访中，多名银行人士向《每日经济新闻》记者确认，由于房价持续下调，现在银行贷款评估价大概是2019年水平，银行一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。
不过，也有业内人士告诉记者，经营贷续期和审查最严厉时期大概是两年前，那时参考价被各银行严格执行和抽查，有人被抽贷。现在因为市场普跌，经营贷办理条件反而宽松了些，也给拉高贷款成数和信用贷办理创造了机会。
评估价从600万降到200多万
记者在某社交平台留意到，有购房者三年前用福田区顶楼复式房子做经营贷，月底到期，现在房价下跌，房子评估价跟着下调，续贷金额和首贷差距较大，最近在各种找办法补救，目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找了，均说搞不定。
其续评论称，当时用经营贷买房，其实也是违规操作，现在只能自食其果。
福田区某助贷机构工作人员黄经理告诉每经记者，他们最近有在办理续贷，但更多的是帮客户办理转贷。
“很多客户因为房价跌幅太大了，大部分银行不给续，只能转走。如果正常房价跌幅超过3成了，续贷就会砍额度。通常客户都是让我们重新找渠道拉高评估价，从而提高适当成数。”
黄经理告诉记者，他们近期办理的一个客户业务，三年前用2套商铺一起打包抵押，在XX银行贷款600万元，今年续贷成数大大降低。
“只给200多万元，差得太离谱了，我们重新帮他找了高成数渠道，上个礼拜刚出批复可贷500万元。”
在深圳房价的震荡性调整过程中，也有人自称选择了保守性战略。
王先生告诉记者，两年前因为家庭资金需求，将家里一套房进行了抵押贷款，彼时银行评估价近700万元，在之前已有的贷款基础上他又贷出了200多万元。今年年中贷款将到期，他从中介处了解到房子的评估价只有480万元左右。
“之前还陆续还了一些资金，但再续贷也只能贷出几十万元了。”王先生表示，这几年基本上没有好的投资渠道，打算到期前全部还进去。
“经营贷续贷不成问题，只要有门路”
不过，在市场操作中，能够全部还清的贷款者还是少数，更多人需要寻找途径去操作转贷，或者转向信用贷。
有银行高管在接受记者采访时表示，在评估价比原贷款评估值降低的情况下，他们一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。这种情况目前很常见，大部分客户会选择降额续贷，但有些对额度比较在意的投资客，会选择其他小银行。
宝安区某助贷经理告诉记者，现在她一个月有十几张房贷单，有客户之前贷款380万元，最近办理只能贷280万元。
她还向记者介绍，现在有很多低息产品，比如有银行可以做到贷款利率年化2.79%，月息2.32厘，100万元月供2320元，还款方式为10年先息后本。她解释称，评估价下降，银行只能用降息留住客户。
记者注意到，虽然评估值有所下调，但相较过去两年经营贷被严格审核和动态监管，当下经营贷办理又有了“活络”的机会。有业内人士告诉记者，现在反而经营贷续贷好操作，不严格。
据其观察，比如当年指导价800万元的房子，但市场价1100万元，很多房子是按1000万元左右来做经营贷的。后来房价下行，跟随指导价，就按800万元来做经营贷了。现在按评估价来算，反而价格又可以到8成甚至9成，一些外地银行甚至可以做得更高，所以现在经营贷的续贷反而不成问题，只要有门路。
记者在采访中获悉，不少助贷机构在年底推出了重磅活动，如年化2.8%大礼包。一些助贷机构主推的产品中，贷款成数可以达到可贷评估价的7成-8.5成，最高可贷2000万元，利率年化约2.8%-2.9%，还款方式也较为灵活，10年期先息后本随借随还，港澳人士也可进件，贷得越多、利息越低。
而经营贷续贷的重压，也为原本审核严格的信用贷提供了资金出路。多名中介人士告诉记者，现在抵押贷房价下跌较多，国企、互联网大厂以及公务员事业单位这类群体，信用贷最高可以操作到1000万元，且不需要抵押。
“去年下半年和今年主要政策风向在信用贷上，因为房价跌太狠了。”黄经理告诉记者，利息方面，等额本息还款方式最低才1.8厘起，先息后本稍高一些，最低可以2.6厘起。单家银行信用贷最高可以授信300万元，看收入和级别，办理周期一般一个月左右。
房价从8字头跌到6字头
三年前深圳楼市火热，催生出一批批教人买房的“导师”。彼时，市场上随处可见“人人皆可买房，直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”等宣传标语。
以会员众多、经深圳七部门查明的深房理为例，其团队相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中涉及经营贷3.80亿元。
乐有家研究中心数据显示，2021-2023年，深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头，再到6字头，不断下调。
2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%，比2022年跌12%。以价换量现象明显，市场笋盘增多，低价诱惑下，客户购买意愿增加，加速了需求释放。
2023年二手成交TOP50片区中，只有东门、华强南、福田中心区微涨1%，丹竹头、科技园、保税区持平，其他片区多处于下跌状态，跌幅多在5%-20%。经过两年多调整，价格已基本触底趋稳。
北京金诉律师事务所主任、创始合伙人王玉臣在接受记者采访时表示：
与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估，评估价下调则意味着在本次评估过后，购房人能够申请到的贷款额度小了。那么，在借新贷还旧贷的过程中，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，会面临着极大资金缺口，造成经济压力。
“不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是，这两种方式会产生新的成本，一旦后续资金出了问题，如果不能及时偿还，负债将如滚雪球般越来越多。”王玉臣表示。
王玉臣认为，操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑罚。购房人、开发商、中介机构或银行，在购房时都不能投机取巧。在整个链条中，购房人看似得到了实惠，降低了成本，实则增加了很多隐形风险和未来风险。而其他主体看似得到了好处，实则触犯了法律法规，无形中也增加了风险。
对于未来深圳楼市走势，乐有家营销总裁贺玲认为，经过两年多调整，目前市场价格已基本触底趋稳，刚需、改善客也抓住机会捡漏抄底。年后小阳春，笋盘会被加速消耗，年前不失为抄底捡漏好时机。
