作者戴笠
近一周以来，万科遭遇了2024年以来首次“股债双杀”：3月1日（周五），万科多只境内债券价格出现大幅下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅。同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的最大新低。“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。
3月4日（周一），万科多只境内债券价格持续大跌，其中“22万科06”跌幅接近36.1%，一度触发临时停牌，“20万科08”盘中最多跌超10%，“21万科02”一度跌逾6%。
股价方面，3月4日，万科A股价低开后一路下挫，午后跌超5%，最低报9.38元/股，截至收盘报下跌4.65%，报9.43元/股，港股万科企业下跌近8%，最低报5.56港元/股。
3月5日，有投资者关注万科3月11日到期的美元债是否能到期偿付。万科方面回应称，美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。
3月8日晚间，万科发布公告称，2018年12月11日，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据(ISIN:XS1917548247)的公告，，该票据将于2024年3月11日到期。
公告进一步表示，2024年3月8日，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。
图片来源@万科公告
从市场面表现来看，万科此轮“股债双杀”或暂时告一段落。
3月8日，万科多只债券上涨，其中，“22万科06”（149976）一度因大幅上涨触发临停。据深交所午后公告，“22万科06”（149976）盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20%，根据《深圳证券交易所债券交易规则》和《关于对债券匹配成交实施盘中临时停牌有关事项的通知》等有关规定，自今日14时44分43秒起对该债券实施临时停牌，于15时14分44秒复牌。
图片来源@深圳证券交易所公告
截至3月8日债券市场收盘，“20万科08”涨幅23.11%，“22万科06”涨幅15.97%，“21万科02”涨幅12.92%，“20万科06”涨幅9.76%，“21万科04”涨幅8.5%，“20万科04”涨幅8.42%，此外，“22万科01”、“20万科02”的涨幅均超5%。
股价方面也有所企稳。3月8日，万科A一度跌超1%，但随后跌幅收窄，截至收盘微跌0.33%，港股万科企业今日则收涨1.47%。
此前在2023年10月底，万科美元债也曾出现大幅波动，部分境外美元债5日内跌幅达14%-28%，债券价格下跌，同时，收益率大幅上升，特别是24年到期的两支美元债，到期收益率飙到48%、53%。此外，当时股价也创下了2014年12月以来的新低。（详见：市场情绪波及万科，债券违约可能性低）
当时，深圳国资委公开表态支持万科，称万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对。同时，深铁集团也表示将为万科注入新流动性，预计超百亿，择机购买万科公开债，不会减持。因此，资本市场信心被极大提振，万科度过了一轮“股债双杀”。（详见：万科获深圳国资委、深铁力挺）
根据最新数据，截至2023年3季度末，万科货币资金为1036.8亿元；截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；今年上半年内，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，加上6亿美元的境外债券，合计约106.4亿元债券到期。如果资金不受限，中短期偿债压力不算很大。
在销售额持续下滑，楼市未得到全面回暖，市场信心修复缓慢的情况下，房企现金流萎缩、偿债压力巨大。针对整个地产行业都面临的问题，万科接下来的可做的动作有哪些？
1、债务展期或重组：
最新消息显示，万科正寻求一笔离岸无抵押俱乐部贷款，中国银行（香港）作为这笔贷款的牵头行，已获得15亿港元额度的批准。不过，相关资金筹集能否落实，仍取决于万科是否有足够能力按时兑付。
相关消息指出，可能参与贷款的银行正密切关注万科与部分保险公司的私募债务回售谈判。万科已获得一些保险公司的口头同意，将其未来几个月内面临行权的“保险债权计划”推迟行权，先决条件是万科保证这些私募债务能够按时付息，当中就包括新华保险及太平保险。这也是近期市场关心的焦点所在。其中，与新华相关的保险债权计划规模为30亿元，原于2023年12月11日到期，底层资产为万科多个商业地产项目；与太平相关的不动产债权投资计划规模约20亿元，于2024年1月到期。以上两项计划均已同意将行权时间延长三个月。
也有一些业内人士指出，万科非标债务达成展期依然道路漫长。因为其债权人也是上市公司，会涉及到上市公司股东利益以及有可能出现的坏账等问题。此外，房企化债本身就很复杂，真正展期或重组成功较为困难且要花费较长时间。据不完全统计，自2021下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组，其中，融创也是经历18个月方完成境外债务重组。
2、依靠深圳国资委救助：
对于外界寄予厚望的来自深圳国资委的救助，市场上有两种不同的声音。
一方面认为，万科的深圳国资背景，给万科带来了更多的底牌。除了2023年11月初深圳国资委和深圳地铁集团公开表态力挺万科；2024年1月30日，深圳国资投资平台深圳市投资控股有限公司承接了万科的全资子公持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权；此外，据市场消息称，万科位于深圳莲花山东面的“三星视界”旧改，以及长租公寓泊寓的部分股权，也正与国资洽谈出售事宜。以上交易若能达成，可以缓解万科流动性压力。
另一方面认为，背靠深圳国资委的不止万科一家，还包括平安、金地、华南城等一众企业。此前华南城陷入危机后，深圳国资委并没有对特发以及华南城进行特别救助，值得注意的是，华南城的债务规模和体量远小于万科。
根据深圳国资委官网的信息，深铁集团2022年净利润为为8.6亿元，比2021年减少70%，负债率提高4.33%至52.91%，2022年底在手资金为229亿元。从深铁集团在万科上的投入产出情况来看，深铁两次受让股份合计花费660亿元左右，累计获得分红209亿。每股持有成本约20.47元，目前股价9.18元/股，持股浮亏超250亿元。
考虑到万科目前的债务绝对规模，以及深铁集团在万科上的投入产出和其目前在手资金的状况，在市场化原则和法制化原则之下，直接救助的可能性有待讨论。
3、自救：出售资产、降杠杆，资产证券化
2020年以来地产行业进入深幅调整期，经过20年的上涨以后，行业进入高质量发展阶段。房企要跨越周期需要进行战略转型。
一方面，出售重资产、降低杠杆，把负债降低到安全边界。自2023年12月以来，万科就开启“卖卖卖”的模式，接连出售旗下优质资产。（详见：万科开启“卖卖卖”）
另一方面，打通资产证券化。万科近期加大了商业、物流REITs推进力度。3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。这是万科目前发行的第二只REITs。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万，总估值11.49亿元。
对于万科及其他房企来说，面对低迷的销售市场，预防流动性风险最快速的方法就是资产腾挪，无论是资产交易还是资产证券化，或者剥离非房地产业务，都是目前应该大力推进的方案。中长期来看，通过一系列“组合拳”进行自救，降低财务杠杆，穿越周期，市场才会彻底解除对于流动性风险的担忧。
