杨建国
“REITs对于不动产经营业务重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发。”
最近的媒体交流会上，郁亮表达了这样的观点。他认为，REITs的环节打通有助于开发商向不动产商的转变。
上周，国内房地产融资政策再放大招，证监会发文将公募REITs试点资产类型从公共基础设施拓展至消费基础设施，这对于商业地产而言无疑是利好消息。
再逢甘霖，房企的采取行动也是非常迅速。根据深沪两所公示，目前已有四家房企的4笔消费类基础设施公募REITs正式获得受理。
4笔REITs分别是：嘉实物美REIts、华夏金茂购物中心REIts、中金印力REITs、华夏华润商业资产REITs，对应的原始权益人物美、金茂、印力（万科旗下）、华润置地。
在成熟REITs市场，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月份，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。
而对于国内市场，普遍的分析也认为，将REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，将有助于打通零售物业“投融建管退”完整闭环，盘活存量资产。
然而，消费类基础设施公募REITs对于国内市场始终还是一个新鲜事物，房企“尝鲜”，也带着试探的态度。
从4笔REIts的底层资产来看，确实是优质的资产，但并非企业最优质的资产。
华夏金茂购物中心REIts、中金印力REITs以及华夏华润商业资产REITs，涉及的底层资产均只有一个项目，且位于新一线城市，而非超一线城市。
如华夏金茂购物中心REIts的底层资产为长沙梅西湖商圈的金茂览秀城，购物中心2016年开业，建面18.3万方；中金印力REITs底层资产为位于杭州余杭的西溪印象城，总建面近25万方；2013 年开业运营。
华夏华润商业REITs底层资产为青岛万象城，位于青岛香港中路商圈，涵盖30.1万方商业及11.8万方地库，一期开业于2015年，二期开业于2021年。
仅有嘉实物美REIts底层资产位于北京，且涉及4个项目，开业运营时间在2003年-2012年不等，建筑规模7.8万平，资产估值10.44亿元。
整体看下来，4笔REIts底层资产均是已经运营较为成熟的商办，出租率多处于高位且较为稳定。
如长沙金茂览秀城今年上半年的出租率达到98.36%；杭州西溪印象城的2022年及2023年上半年的加权平均出租率达到98.1%；青岛万象城今年上半年出租率98.5%。
嘉实物美REIts的4个物业组合出租率相较于上述三者稍微逊色，今年上半年的整体出租率为88.71%。
不过在经营指标方面，这些底层资产的表现参差不齐。其中，万科的杭州西溪印象城经营数据最为突出，项目公司2020年-2023年上半年均处于盈利，分别实现净利润5.92亿元、2.15亿元、3.7亿元、7960.5万元，存在一定的波动。
物美商业集团的4项物业组合总体的经营情况也不赖。2020年-2023年上半年分别实现净利润2,378.55万元、2,769.71万元、808.03万元及743.47万元。
而长沙金茂览秀城、青岛万象城的经营表现便不尽人意。两者于2020年-2022年均处于亏损，2023年上半年实现盈利，净利润分别为610.86万元及3907.5万元。
REIts能否顺利发行，处于了取决于底层资产外，还取决于底层资产运营者的运营能力。
这4笔REIts的资产方运营能力想必没有太多问题，均是布局不动产运营较早的企业，其中华润置地、金茂有央企背景，万科是当下经营最稳健的混合所制房企，而物美商业集团是老牌商业巨头。
有分析认为，REITs具有长期配置的价值，未来国内公募的REITs产品是较强的发展空间。不过投资均有风险，须持谨慎态度，投资者应如此，企业亦应如此。
