作者戴笠
万科一向都是民营房企中的好学生，这两年债务危机蔓延整个房地产业，但是万科业务基本上还是很正常，但是最近一段时间来，万科深陷负面新闻中，债股双杀，搞得穆迪都降了万科的评级。不管万科之前是否真的如传闻一样有偿债问题，穆迪评级这么一下调，万科新增海外融资的可能性就几乎没了，如果境内融资不顺利的话，这确实有可能真的变成债务危机，这或许是多家金融机构开始对其敞开融资，支持万科的原因，毕竟万科是中国民营房企的标杆，这个标杆可不能倒了。
3月19日晚间，万科A公告从兴业银行成功申请了一笔14亿元的贷款，这也是继3月15日，万科第一大股东深铁集团出手10亿元认购中金印力消费REIT之后，万科获得的又一笔重要资金支持。
不过，鉴于万科目前的偿债压力，兴业银行也做足了风控措施，附加了一系列条款。对此，业内人士表示，这是当前银行的常规做法，对于房地产贷款，银行保持高度谨慎，要衡量资产负债情况、项目是否在正常开发建设中，以及抵押物是否充足、未来的还款来源是否有保障等。
值得注意的是，此前一度有消息称，12家银行正在为万科筹资800亿元的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。那么，此次万科获得兴业银行的“驰援”，是否意味着“先头部队”来了？
“800亿银团贷款”的先头部队来了？
3月19日晚间，万科A公告称，万科全资子公司上海中区地产有限公司（下称“上海中区公司”，主债务人）和上海万科企业有限公司（下称“上海万科”）作为借款人，向兴业银行深圳分行申请银行贷款，贷款金额为14亿元，期限为14年。
公告表示，该次申请贷款是为了偿还万科在存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
近段时间，万科再度陷入“偿债”漩涡，负面消息不断。诸如出售旗下优质资产引发投资者对其财务状况的担忧；市场传闻与保险机构谈判非标债务延期；被国际评级机构穆迪下调至“垃圾级”等。由此也导致万科一度“股债双杀”。
3月9日，万科公告称，已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。市场担忧才稍加平复。
根据华福证券研报，截至2024年3月1日，万科有存续债券38只，包括31只境内债和8只境外债，境内外债券到期合计达361.95亿元。其中，2024年上半年为美元债偿付的高峰期。
穆迪的评级下调，几乎斩断了万科新增海外融资的可能性，在偿债高峰的压力下，境内新增融资至关重要。
3月12日，有消息称，12家银行正在为万科筹资800亿元的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。不过，暂时未得到各方明确证实。
而此次万科获得兴业银行的“驰援”，无论是否属于传闻中的“800亿银团贷款”，都会向外界释放积极信号。
就在此前的3月15日，万科公告，第一大股东深铁集团拟通过战略配售认购中金印力消费REIT，认购额不超该基金总额的30%。中金印力消费REIT发起人为印力集团，其为万科旗下的商业物业开发与运营能力平台。万科称，此次认购体现了第一大股东对本集团的有力支持。
不过，鉴于房地产行业的现状，兴业银行也做足了风控。
万科公告称，上海中区公司承诺，如上海中区公司当年经营收入不足以覆盖贷款本息，缺口部分借款人应存入足额还贷保证金，同时应将补充还款来源归集至上海中区公司在兴业银行开立的监管账户用于还款。为此，上海中区公司就本次借款事项，将持有的上海中区项目抵押以及项目产生的应收账款质押给兴业银行。
上海中区公司旗下的主要项目为位于上海市黄陂北路的中区广场，位于上海人民广场商圈。万科旗下的万丈资本于2016年将其从凯雷集团收购而来之后进行了多番升级改造，此次被抵押的项目或为中区广场。
数据显示，截至2024年2月29日，上海中区公司资产总额4.49亿元，负债总额4384万元，净资产4.05亿元；2024年1月-2月，营业收入1600万元，利润总额1311万元，净利润983万元。
开发商与银行之间的信心重塑
兴业银行的谨慎背后，是近两年来银行业对于资产质量的严防死守。
在过去地产行业的黄金岁月，房地产企业长期被银行奉为“座上宾”，我国每年新增贷款中，房地产和地方融资平台占了很大比重。
2018年至2019年期间，由于调控深化、融资收紧、债务集中到期，引发了一轮中小房企违约潮，这也为银行敲响了第一次警钟。
2020年底，央行、原银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。
2021年下半年开始，房地产行业状况急转直下，资金撤离、流动性紧张、信用风险频发。再加上房地产市场需求不足、房企回款压力大，房地产行业整体利润率进一步下滑，构成了负向螺旋效应。
这也导致近几年处置房地产风险和地方融资平台风险成了银行的任务主线之一。
以兴业银行为例，房地产业的贷款余额长期位居贷款行业分布前5位，其资产质量至关重要。
2021年，兴业银行开始管控房地产风险边界，房地产业务以自营资产为主，避免房地产市场风险向理财业务等涉众产品传染。同时，由总行统一把控房地产开发商准入和实施统一授信。
2022年下半年，针对“烂尾楼”等风险，兴业银行还特别成立了房地产敏捷小组风险处置专班，调动全集团的专业力量，通过房企并购、代建代销、共建共管、销售化解等创新办法，盘活房地产风险项目。
截至去年二季度，兴业银行的房地产业务资产质量已趋于稳定。对公房地产融资业务余额6310.30亿元，除809.09亿元的债券投资外，其余5501.21亿元均有对应的房地产项目及抵押物，且项目在北上广深一线城市、省会城市以及GDP万亿以上经济发达、房地产市场稳定城市的余额占比超80%，其余项目也集中分布在珠三角、长三角等经济发达城市的主城区。
为了支持房企重获银行的融资支持，今年1月12日，住房城乡建设部和国家金融监督管理总局共同发布通知，宣布建立“房地产融资协调机制”，推进“白名单”工作。
最新数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不能认为融资协调机制落地，贷款就水到渠成。
“企业的主体责任是第一位的，表现在项目土地获取、规划报建、开工销售、竣工交付等全流程必须要落实各个环节的监管要求，确保前端申报的材料是真实、可靠，倒逼房企经营走向合规，重建银行和开发商之间的信任关系。”他说。
